Los nativos estadounidenses obtienen la estimulación necesaria para acceder a la casa propia
El programa federal poco conocido reduce los requisitos hipotecarios, pero el crédito continúa siendo un problema para algunos
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Un programa federal de préstamos ayuda a los nativos americanos que buscan comprar, refinanciar o rehabilitar una vivienda, pero muchos solicitantes potenciales no son plenamente conscientes de los beneficios del programa, o incluso de que el programa existe.
El Congreso estableció el Programa de Garantía de Préstamos Hipotecarios para Indígenas de la Sección 184 para facilitar la propiedad de vivienda para los nativos americanos y para aumentar el acceso de las comunidades nativas americanas al capital, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). En 2019, el 50.8% de los indios americanos y nativos de Alaska eran dueños de una casa, en comparación con el 73.3% de los estadounidenses blancos no hispanos, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
Los préstamos a través del programa de la Sección 184 requieren un pago inicial mínimo bajo, generalmente 2.25%, o tan bajo como 1.25% para préstamos de menos de $ 50,000, y un seguro hipotecario privado (PMI) de solo 0.25%.
En comparación, los solicitantes de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) con un puntaje FICO de 580 o más necesitan un pago inicial mínimo de 3.5%, mientras que aquellos con puntajes FICO entre 500 y 579 necesitan un pago inicial del 10%, de acuerdo con el Pautas de la FHA para prestatarios. El PMI puede oscilar entre el 0.58% y el 1.86% del monto original del préstamo, según 2021 datos del Urban Institute.
"If you do that math, it makes a pretty big difference," said Karen Heston, senior mortgage banker with BOK Financial Mortgage in Oklahoma. El programa permite a los nativos americanos comprar una casa y gastar relativamente poco dinero de su bolsillo para hacerlo, dijo.
Actualmente, los préstamos hipotecarios para vivienda de la Sección 184 están totalmente disponibles en 24 estados, incluidos Oklahoma, Arizona, Colorado, Kansas, New Mexico y Utah. En 14 estados, incluidos Texas, Nueva York y Connecticut, los préstamos solo están disponibles en ciertos condados y ciudades.
A Lista completa de áreas de préstamo aprobadas está disponible en el sitio web de HUD. Para calificar, debe ser un indio americano o nativo de Alaska que sea miembro de una tribu reconocida federalmente.
Sección 184 préstamos poco comunes
A pesar de su amplia disponibilidad, los banqueros hipotecarios dicen que los préstamos de la Sección 184 constituyen una porción relativamente pequeña de los préstamos que procesan. BOK Financial® es uno de los pocos prestamistas que puede acelerar el proceso al aprobar préstamos de la Sección 184 en nombre de HUD, en lugar de enviar documentos a HUD para su aprobación.
Y, sin embargo, solo el 1% de los 85,000 préstamos financiados por BOK Financial desde los 2015 fueron préstamos de la Sección 184.
En Oklahoma, los banqueros hipotecarios Karen Heston y Terry Teel dijeron que muy pocos compradores de vivienda preguntan específicamente sobre los préstamos de la Sección 184, a pesar de que pueden calificar. En cambio, los banqueros a menudo tienen que mencionar el programa como parte de la conversación.
"Simplemente no tienes forma de saber si alguien es miembro de la tribu a menos que preguntes a quemarropa", explicó Teel.
Por el contrario, Elvira M-Duran, banquera hipotecaria de BOK Financial Mortgage, dijo que más nativos americanos en New Mexico están pidiendo directamente los préstamos.
"Se están volviendo cada vez más populares a medida que los nativos se dan cuenta de que hay un producto específico para ellos, especialmente ahora en tierras tribales", dijo. "Las divisiones tribales de vivienda pueden informar a los miembros que pueden lograr el objetivo de ser propietarios de una casa utilizando este programa en particular".
Algunos de los que piden los préstamos de la Sección 184 no entienden completamente cómo funcionan, dicen los expertos. Una idea errónea común es que el programa proporciona asistencia para el pago inicial, lo cual no es así. El programa reduce el monto del pago inicial requerido, pero no proporciona dinero para el pago inicial.
Algunas tribus y estados ofrecen asistencia para el pago inicial, que se puede usar junto con el programa de la Sección 184.
No es una curita para mal crédito
Otro concepto erróneo es que los préstamos se pueden obtener incluso con mal crédito.
"Dice en las directrices que no hay un puntaje de crédito mínimo, lo cual es un poco engañoso porque HUD también es muy exigente con el crédito despectivo", dijo Heston. Las pautas escritas del programa requieren una relación deuda-ingreso de no más del 41%.
Cómo calcular su relación deuda-ingreso
Paso 1: Agregue sus pagos mensuales de deuda (es decir, hipoteca, préstamo para automóvil, deuda estudiantil, pagos de tarjetas de crédito, etc.).
Paso 2: Divide este total por tu ingreso mensual bruto.
Total: Esta es su relación deuda-ingreso.
"Este producto realmente está buscando personas que manejen su crédito de manera oportuna", coincidió Teel. "Si tienes crédito marginal y cobranzas, es cuando se convierte en un problema con este tipo de préstamo".
Como primer paso, los solicitantes deben reunirse con un banquero hipotecario para averiguar si califican y, de no ser así, qué pueden hacer para solucionarlo. Mantener un empleo estable, evitar nuevas deudas, pagar las deudas actuales y ahorrar dinero puede ayudarlo a calificar en el futuro si no lo hace ahora, explicó M-Duran.
Incluso con los desafiantes requisitos de crédito, los expertos coinciden en que el programa es un gran impulso para los compradores de vivienda nativos americanos.
"Es un producto fabuloso porque el seguro hipotecario es muy bajo en comparación con un préstamo de la FHA. Luego, puede aprovecharlo con el pago inicial o la asistencia de costos de cierre de la tribu ", dijo Teel. "Realmente ayuda a un cliente calificado a ingresar a una casa por una cantidad razonable de dinero".